Información importante
Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento inmobiliario personalizado. Consulte con un profesional cualificado antes de tomar decisiones sobre la compra o venta de inmuebles.
Los 5 criterios clave en 30 segundos
- Transacciones verificables últimos 24 meses (no solo valoraciones)
- Precio mediano de venta (indica su segmento de mercado)
- Años de experiencia en su barrio específico
- Reseñas recientes de compradores y vendedores
- Condiciones de exclusiva y penalizaciones
Contenido de esta guía
- Los 5 datos que revelan si una agencia vende de verdad en Madrid
- Vendedor, comprador o inversor: qué criterio priorizar según su proyecto
- RealAdvisor: cómo comparar 303 agencias de Madrid con datos verificados
- Las 3 señales de alarma que debería detectar antes de firmar
- Sus dudas sobre agencias inmobiliarias en Madrid
Los 5 datos que revelan si una agencia vende de verdad en Madrid
Se observa con frecuencia que algunos propietarios eligen una agencia por motivos como el escaparate, una recomendación cercana o su visibilidad en Google. Estos criterios, por sí solos, no permiten saber si la agencia cierra operaciones en el rango de precio correspondiente.
En el análisis de agencias inmobiliarias, pueden utilizarse cinco indicadores para distinguir a las que cierran operaciones de las que se centran principalmente en captar exclusivas; estos indicadores suelen no aparecer en la publicidad impresa.
| Criterio | Qué revela | Dónde verificarlo | Fiabilidad |
|---|---|---|---|
| Transacciones últimos 24 meses | Capacidad real de cierre | Comparadores con datos registrales | Alta |
| Precio mediano de venta | Segmento de mercado | Histórico de operaciones | Alta |
| Años de actividad en zona | Conocimiento del barrio | Registro mercantil o comparadores | Media-Alta |
| Valoraciones en Google | Percepción de servicio | Google Maps | Media |
| Número de anuncios activos | Volumen de captación | Portales inmobiliarios | Baja |
La diferencia clave está en la primera fila. Según las estadísticas del Colegio de Registradores, el precio medio en Madrid alcanza los 3.390 €/m². Pero esa cifra esconde diferencias enormes entre Vallecas y el barrio de Salamanca. Una agencia con 50 ventas al año puede tener cero operaciones en su distrito. Los números agregados mienten. Los datos por zona, no.
715.429 transacciones
Compraventas de vivienda en España en 2024, un 12% más que en 2023
El boletín 2024 del Ministerio de Vivienda confirma esta tendencia alcista. Madrid registra precios máximos de 3.370,5 €/m². Hay mercado. Pero el 91% de las transacciones corresponden a vivienda usada. Si su agencia trabaja principalmente obra nueva, probablemente no tenga los contactos adecuados para mover su piso de segunda mano.
Vendedor, comprador o inversor: qué criterio priorizar según su proyecto
Un error frecuente es aplicar los mismos criterios de selección independientemente del objetivo del proyecto inmobiliario. No tiene sentido. Vender un piso heredado en Carabanchel y buscar una inversión en Chamberí son proyectos opuestos. La agencia ideal para uno puede ser irrelevante para el otro.
¿Qué criterio priorizar según su proyecto?
- ¿Quiere VENDER su vivienda?
Priorice: volumen de transacciones en su barrio + precio mediano alineado con su inmueble.
- ¿Quiere COMPRAR una vivienda?
Priorice: cartera activa de inmuebles + conocimiento del barrio objetivo.
- ¿Es INVERSOR buscando rentabilidad?
Priorice: experiencia en alquiler + datos de rentabilidad por zona.
Si vende su vivienda: transacciones recientes y precio mediano
Al evaluar una agencia para vender una vivienda, una pregunta útil es cuántas ventas ha cerrado en el barrio en los últimos dos años; con frecuencia, ese dato no se conoce ni se solicita, lo que puede dificultar una elección informada.
Una agencia puede tener 200 operaciones anuales en Madrid y ninguna en Usera. Si su piso está en Usera, esas 200 ventas no le sirven. Lo que necesita ver es el historial de transacciones por zona. Eso, y el precio mediano de sus operaciones. Si usted vende un piso de 280.000 € y la agencia trabaja habitualmente con inmuebles de más de 800.000 €, probablemente no sea la mejor opción. Su piso quedará relegado.
Si busca comprar: cartera activa y conocimiento del barrio
El comprador necesita una agencia con acceso a inmuebles antes de que salgan al mercado. Eso solo ocurre cuando la agencia tiene presencia real en la zona. Para quienes buscan comprar en un barrio concreto, puede ser preferible priorizar agencias con presencia prolongada y conocimiento local directo frente a criterios puramente de marca o tamaño.
Hay alternativas menos convencionales. Si busca oportunidades por debajo de mercado, considere comprar un inmueble en subasta. No es para todos, pero en ciertos casos ofrece descuentos significativos respecto al precio de mercado.
Si invierte: rentabilidad histórica y gestión de alquiler
El inversor no busca la misma agencia que el comprador de vivienda habitual. Lo que importa aquí es la capacidad de la agencia para gestionar el alquiler posterior. ¿Tiene servicio de property management? ¿Conoce los rendimientos por barrio? ¿Trabaja con inquilinos solventes?
En muchos casos, las agencias centradas en compraventa no disponen de una estructura completa para gestionar alquileres posteriores; por ello, conviene verificar con antelación si ofrecen servicios de gestión del arrendamiento antes de firmar.
RealAdvisor: cómo comparar 303 agencias de Madrid con datos verificados
El problema de elegir agencia en Madrid no es la falta de opciones. Es la opacidad. Cada inmobiliaria dice ser «líder en la zona». Ninguna le muestra cuántas ventas ha cerrado realmente. RealAdvisor cambia esa dinámica. Es un comparador que clasifica agencias por criterios objetivos, no por quién paga más publicidad.
Qué muestra RealAdvisor por cada agencia: Número de ventas en Madrid y en España en los últimos 24 meses, años de trayectoria en el negocio (desde 7 hasta 30 años según agencia), precio de venta mediano (rango desde 200.000 € hasta 1.400.000 €), y reseñas verificadas de compradores y vendedores con fecha de publicación.
RealAdvisor agrupa 303 agencias y 613 agentes activos en Madrid. La clasificación combina proximidad geográfica con volumen real de transacciones. No es un listado alfabético ni un ranking de opiniones. Son datos de operaciones cerradas.
Cómo usar el comparador para elegir agencia
- Acceda al directorio de agencias de Madrid
Consulte el ranking ordenado por proximidad a su zona y volumen de transacciones recientes.
- Filtre por precio mediano de venta
Identifique agencias que trabajen habitualmente en su rango de precio (200k, 500k, 1M+).
- Compare reseñas verificadas
Lea opiniones de compradores y vendedores reales, con fecha visible de publicación.
- Contacte con 2-3 agencias preseleccionadas
Solicite valoración de su inmueble y compare condiciones antes de firmar exclusiva.
El resultado es claro: es posible elegir basándose en datos y no en la intuición. Si una agencia tiene 40 ventas en Hortaleza en los últimos dos años y otra tiene 3, esa diferencia importa. RealAdvisor le permite ver esa información antes de agendar ninguna cita.
Las 3 señales de alarma que debería detectar antes de firmar
Se observan casos en los que propietarios quedan vinculados a contratos de exclusiva con agencias de bajo rendimiento, con duraciones como 6 meses y penalizaciones por rescisión anticipada (por ejemplo, un 3% del precio de venta), lo que puede implicar tiempo perdido y costes adicionales si se desea terminar antes.
Señales que deberían hacerle desconfiar:
- Promesas de venta en tiempo récord sin haber visto su inmueble
- Valoración muy superior al mercado para captar la exclusiva
- Cláusulas de penalización desproporcionadas en el contrato
Una agencia que propone una valoración un 20% superior al mercado sin una justificación documentada puede estar priorizando la captación del encargo. Esto suele derivar en falta de visitas y posteriores propuestas de reducción de precio.
Ejemplo hipotético:
Una propietaria que hereda un piso en Arganzuela firma una exclusiva con una agencia que promete vender en 2 meses, pero que no tiene ventas recientes registradas en la zona. Debido a una cláusula de penalización, debe esperar varios meses para cambiar de intermediario. Al elegir una agencia especializada en el barrio, la venta puede cerrarse en pocas semanas.
Antes de firmar la exclusiva: 6 puntos a verificar
- Solicitar historial de transacciones en su barrio (últimos 24 meses)
- Comparar la valoración con al menos otras 2 agencias
- Leer el contrato completo antes de firmar (especialmente cláusulas de exclusividad)
- Negociar la duración de la exclusiva (3 meses mejor que 6)
- Verificar las penalizaciones por rescisión anticipada
- Consultar estadísticas municipales del Ayuntamiento de Madrid para contrastar precios
Sus dudas sobre agencias inmobiliarias en Madrid
¿Es mejor una agencia grande o una pequeña local?
Depende de su inmueble. Para pisos estándar en barrios consolidados (Chamberí, Retiro, Moncloa), una agencia local con historial en la zona suele funcionar mejor. Para inmuebles de lujo o proyectos complejos, las grandes tienen más recursos de marketing. Lo que importa no es el tamaño, sino el volumen de operaciones cerradas en su segmento específico.
¿Cuánto suele cobrar de comisión una agencia en Madrid?
La comisión suele situarse entre el 3% y el 5% del precio de venta, aunque es negociable. En inmuebles de alto valor (más de 800.000 €), es habitual conseguir porcentajes más bajos. En pisos económicos, las agencias tienden a mantener el 5% para que la operación les resulte rentable. Pregunte siempre qué servicios incluye esa comisión: fotos profesionales, home staging, gestión documental.
¿Qué diferencia hay entre exclusiva compartida y exclusiva simple?
Con exclusiva simple, solo esa agencia puede comercializar su piso. Con exclusiva compartida (o MLS), la agencia comparte el inmueble con otras del mercado y se reparten la comisión si otra cierra la venta. La exclusiva compartida suele acelerar la venta porque multiplica la exposición. La simple da más control pero depende totalmente del rendimiento de una única agencia.
¿Cómo sé si las reseñas de una agencia son reales?
Desconfíe de reseñas sin fecha o con textos genéricos («muy profesionales», «todo perfecto»). Las opiniones fiables incluyen detalles específicos: tipo de operación (compra o venta), zona del inmueble, tiempo que tardó el proceso. Plataformas como RealAdvisor muestran reseñas verificadas con fecha de publicación, lo que permite evaluar si son recientes y relevantes.
¿Puedo cambiar de agencia si no estoy satisfecho?
Sí, pero depende del contrato. Si firmó una exclusiva de 6 meses con penalización del 3%, tendrá que pagar para salir antes o esperar. Por eso recomiendo negociar siempre exclusivas cortas (3 meses máximo) con posibilidad de rescisión sin penalización si la agencia no cumple ciertos indicadores (mínimo de visitas, informes de seguimiento). Léalo todo antes de firmar.
La próxima etapa para usted
Elegir agencia inmobiliaria no es cuestión de suerte. Es cuestión de datos. El mercado madrileño está activo: las compraventas suben, los precios se mantienen altos, hay compradores buscando. Si su inmueble no se mueve, no es el mercado. Es la elección de intermediario.
Antes de contactar con una agencia, puede ser útil dedicar un tiempo a comparar su historial de transacciones en el barrio y en el segmento de precio del inmueble, priorizando datos verificables frente a promesas o materiales publicitarios.
Consideraciones antes de contratar una agencia
- Los datos de transacciones reflejan el historial pasado y no garantizan resultados futuros
- Las comisiones y condiciones pueden variar según el tipo de inmueble y la negociación
- Cada situación personal (herencia, divorcio, inversión) requiere un análisis específico
Ante dudas sobre cláusulas contractuales o valoraciones, consulte con un agente de la propiedad inmobiliaria colegiado o abogado especializado en derecho inmobiliario.